Le viager libre loué, qu'est-ce que c'est ?
Les avantages du viager libre loué
- La totalité du capital est perçu en une seule fois, 100 % du Bouquet.
- Droit d'occupation à vie : vous disposerez d'une réserve d'usufruit personnel à vie.
- Vous percevez des revenus locatifs en cas de location de votre bien.
- Anticipationde sa succession, vous pouvez faire une ou plusieurs donations.
- Faire des travaux ou rembourser un crédit en cours.
Il s’agit d’un démembrement de la propriété Immobilière entre la nue-propriété et l’usufruit.
Dans le cas de la vente en nue-propriété, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit du bien vendu.
L’usufruit lui permet d’habiter dans le logement ou de le louer et ainsi de percevoir des revenus locatifs.
Monétiser et valoriser une partie de son patrimoine immobilier, tout en conservant la réserve d’usufruit de son bien.
Quelles sont les principales obligations de l'usufruitier ?
- Faire un état des lieux du bien avant son utilisation.
- Veiller à la bonne conservation du bien, c’est-à-dire l’entretenir.
- S’engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire.
- Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il s’agit d’un bien immobilier.
- Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d’entretien de votre part (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre).
Nu-propriétaire :
Droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
Définition de l’usufruit :
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.
Des questions sur la nue-propriété ?
Qu'est-ce qu'une vente en nue-propriété ?
Il convient de séparer deux types de vente en nue-propriété : d’une part celle avec une réserve du droit d’usage et d’habitation, et d’autre part celle avec une réserve d’usufruit. Celle avec un droit d’usage est également appelée viager sans rente ou bouquet sec. Celle avec réserve d’usufruit permet aux vendeurs de percevoir la totalité de la somme et peut s’il libère les lieux, louer ou prêter le bien, toutefois en contrepartie, il devra s’acquitter des charges inhérentes au bien.
Peut-on revendre une nue-propriété que l'on vient d'hériter ?
Oui, absolument. Vous pouvez monétiser immédiatement cette nue-propriété en préservant tous les droits de l’usufruitier qui très souvent est un parent proche.
Quels sont les avantages d'une vente en nue-propriété ?
Pour le vendeur, cela lui permet de percevoir un capital plus important, et ce, dès la signature de l’acte chez le notaire. Dans le cadre d’une vente en nue propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation, le vendeur va en plus réaliser des économies importantes sur le bien. Toutefois, il faut être attentifs sur les besoins des vendeurs et s’assurer que cela ne les conduira pas à une certaine précarité future si la totalité du capital est donné ou dépensé dans le laps de temps du contrat.
Comment est calculée la valeur de l'usufruit dans le cadre d'une vente en nue propriété avec réserve d'usufruit ?
Attention, dans le cadre d’une vente avec réserve d’usufruit, la valeur de l’usufruit ne sera pas celle de l’article 669 du CGI qui est utilisé dans le cadre des donations (exemple personne de plus de 80 ans : valeur de l’usufruit 20%) mais bien la valeur de l’usufruit économique dont le montant est plus important, mais qui garantit l’équilibre du contrat.
Puis-je vendre mon bien avec une réserve d'usufruit tout en percevant une rente ?
Tout à fait, une vente en viager avec réserve d’usufruit avec versement d’une rente est légalement possible. Les calculs et la répartition des charges sont légèrement différents du viager avec réserve du droit d’usage et bien sûr, il n’y a pas de majoration de la rente en cas de libération anticipée.
Tous les actes seront effectués chez votre notaire, notamment le compromis de vente pour une sécurisation totale de votre transaction.
Investir en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété répond à de multiples besoins : préparer sa retraite, se bâtir un futur patrimoine locatif, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien immobilier pour ses enfants, investir dans une résidence secondaire future, etc. Tout cela sans aucune gestion, ni fiscalité. Cet investissement ne comporte pas d’aléa puisque le prix est fixé, ferme et définitif.
Avantages financiers
- La nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur de 30% à 50% par rapport à sa valeur de marché 1 2. Cette décote importante rend l'investissement plus accessible.
- À terme, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, ce qui permet de valoriser son patrimoine immobilier.
- La revente après 30 ans ou plus permet une exonération d'imposition sur la plus-value réalisée.
Avantages fiscaux
- Diminuer les revenus soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et réduire les revenus fonciers imposables.
- Le nu-propriétaire n'a pas à payer la taxe foncière ni la taxe d'habitation pendant la durée de l'usufruit.
- Le bien en nue-propriété n'est pas pris en compte dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
Gestion simplifiée
- L'usufruitier s'occupe de la mise en location et de la gestion du bien pendant toute la durée de l'usufruit.
- L'entretien courant et les travaux sont à la charge de l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est responsable que des grosses réparations.
Flexibilité
- Il n'y a pas de durée minimale de détention imposée. La nue-propriété peut être revendue avant la fin du démembrement.
- La demande pour les biens en nue-propriété est souvent supérieure à l'offre, facilitant la revente.