La vente à terme, une vente sans aléa
Les avantages de la vente à terme
- Avantages fiscaux sur les mensualités : Les mensualités perçues ne sont pas imposables.
- Durée de la mensualité : La mensualité est payable jusqu'à l'échéance prévue. En cas de décès du vendeur, elle est transmise aux héritiers.
- Revalorisation de la mensualité : La mensualité est indexée chaque année à la date anniversaire du contrat sur l'indice INSEE (IRL ou ICC).
- Garantie du paiement des mensualités : Un Privilège de Vendeur (équivalent à une hypothèque de Premier Rang) est acté par le notaire le jour de la signature de la vente, ce Privilège de Vendeur est assorti d'une clause résolutoire.
La vente à terme consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier en percevant dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, puis le restant sous forme de versement de mensualités sur une durée prévue dès la signature chez le notaire.
Il existe deux types de vente à terme, libre ou occupé.
À la différence d’un contrat viager, il n’y a pas d’aléa dans la vente à terme, on connaît donc la durée de paiement des mensualités.
C’est une forme de crédit vendeur entre les parties dont on définit à l’avance l’apport et le montant des mensualités ainsi que la durée de paiement.
Des questions sur la vente à terme ?
Qu'est-ce qu'une vente à paiement échelonnée ?
Le principe peut sembler être le même que le viager, mais il y a plusieurs différences de taille, le vendeur pourra percevoir une somme de départ appelé ici paiement initial et non bouquet et ensuite des mensualités et non des rentes, et ce, sur une durée limitée par exemple sur 15 ans, si le vendeur venait à décéder dans le laps de temps du contrat les mensualités restantes devront continuer à être versé à la succession. Autre différence : les mensualités ne sont pas imposables bien qu’il puisse y avoir une taxation sur la plus-value immobilière dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire. À noter, enfin, que les mensualités sont généralement indexées sur l’ICC, l’indice du coût de la construction, ou sur l’IRL, l’indice de référence des loyers.
Que se passe t'-il en cas de mensualités impayées dans le cadre d'une vente à terme ?
Comme dans le viager, il convient de prendre une hypothèque légale au nom du vendeur assorti d’une clause résolutoire permettant ainsi, en cas d’impayés, de demander l’annulation de la vente, et pour le vendeur, de reprendre son bien tout en conservant les sommes versées.
Quelle est la fiscalité dans le cadre d'une vente à terme ?
Contrairement à la rente viagère, dans le cadre de la vente à terme, les mensualités ainsi que le capital perçu le jour de la signature authentique ne sont pas fiscalisés. Attention, il peut y avoir une taxation sur la plus-value immobilière dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire. À noter également, les mensualités sont généralement indexées sur l’ICC, l’indice du coût de la construction, ou sur l’IRL, l’indice de référence des loyers.
Que se passe t'-il en cas de décès du vendeur pendant la durée du contrat d'une vente à terme ?
Dans ce cas, les mensualités seront versées à la succession du vendeur, et ce, jusqu’au terme. À noter qu’il y a toujours une succession, et ce, même si le vendeur n’a pas d’héritier direct. Dans ce cas, nous pouvons distinguer deux situations :
- soit une succession en déshérence (au titre de l’article 539 du Code civil) dans ce cas, c’est l’État qui va hériter de l’ensemble des biens du défunt et donc des mensualités.
- soit une succession vacante (article 809 du Code civil) plusieurs possibilités les héritiers ont renoncé à leurs héritages, les héritiers ne sont pas connus, si par ailleurs le délai de six mois pour opter n’ont pas permis d’avoir de réponse, dans ce cas les biens liés à la succession y compris les mensualités seront consignées auprès de la chambre de dépôt et consignation.
Tous les actes seront effectués chez votre notaire, notamment le compromis de vente pour une sécurisation totale de votre transaction.
Les avantages de la Vente à terme pour l'acquéreur
La vente à terme occupée
- La vente à terme permet d'accéder à la propriété sans avoir besoin de financement bancaire important dès le départ. L'acheteur verse un bouquet initial puis des mensualités sur une période définie, ce qui rend l'investissement plus abordable.
- En évitant le recours à un prêt immobilier classique, l'acquéreur s'affranchit des intérêts bancaires, ce qui réduit le coût global de l'opération.
- Le bien étant occupé, sa valeur d'achat est généralement inférieure à celle d'un bien libre, permettant une acquisition à moindre coût.
- Dans le cadre d'une vente à terme occupée, l'acquéreur ne perçoit aucun revenu locatif puisque le droit d'habitation est versé sous forme de décote sur le prix d'achat. Cela se traduit par une fiscalité très favorable.
- La vente à terme permet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement, sans avoir à mobiliser d'importantes ressources financières initiales.
La vente à terme libre
- L'investisseur peut accéder à la propriété sans avoir besoin de financement bancaire important ou immédiat. Les paiements sont échelonnés sur une période définie, ce qui permet de répartir le coût d'acquisition dans le temps.
- Comme il n'y a pas de recours à un crédit immobilier classique, l'investisseur évite les intérêts et frais bancaires associés.
- L'acheteur devient propriétaire et peut disposer pleinement du bien dès la signature de l'acte authentique. Il peut donc l'habiter, le louer ou en faire l'usage qu'il souhaite.
- Contrairement au viager, la durée des paiements est clairement définie à l'avance. L'investisseur connaît précisément la durée de son engagement financier.