Investir en viager

Oui, une SCI peut parfaitement acheter un viager occupé ou un viager libre, c’est d’ailleurs une très bonne solution pour des clients souhaitant transmettre du patrimoine à leurs héritiers. La seule condition que tout bon professionnel du viager demandera, c’est qu’une personne physique soit caution solidaire de la SCI.

Bien sûr, certains acquéreurs particuliers choisissent d’investir sur plusieurs viagers afin de mutualiser l’aléa, c’est d’ailleurs le fondement même de la création d’institutionnels qui achètent des centaines de viagers. Il faut là encore être bien accompagné et respecter sa capacité d’épargne.

Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Le principe d’aléa :
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède des causes de cette maladie dans les 20 jours qui suivent.

Toutes personnes, que ce soit physique ou morale, capable juridiquement peut acheter un bien en viager. Alors si actuellement l’essentiel des acquéreurs est constitué d’investisseurs particuliers, on constate aujourd’hui de nouveaux acteurs institutionnels (banques, assurances) qui se positionnent sur ce marché via des fonds d’investissements, face à ces nouveaux acteurs, il convient d’être prudent et de vérifier la fiabilité de ces fonds.

Dans ce cas, c’est la succession de l’acquéreur qui va hériter de la créance et donc devoir continuer de payer la rente, les héritiers de l’acquéreur peuvent aussi, pour se libérer du service de la rente, choisir de revendre le contrat viager.

C’est un peu comme une vente classique, mais dans laquelle le vendeur fait office de banque, en effet au lieu de percevoir la totalité de la valeur du bien, le vendeur en perçoit une fraction au départ, puis des mensualités indexées, et ce, durant un délai déterminé.

Comme dans un viager occupé, le vendeur vend son bien avec une réserve du droit d’usage et d’habitation qui peut être à vie ou limité dans le temps. Comme dans la vente à paiement échelonné, le vendeur perçoit des mensualités limitées dans le temps, pouvant être attribuées à la succession en cas de décès avant le terme et indexé sur l’indice du coût à la construction. Attention, dans le cadre d’une réserve du droit d’usage et d’habitation à vie si le vendeur quitte les lieux de manière définitive, il faut prévoir de compenser la partie du droit d’usage qu’il n’a pas consommé (soit par le versement d’un nouveau capital, soit par la mise en place d’une rente viagère).

Oui, le débirentier (l’acquéreur) peut revendre son contrat viager du vivant du crédirentier (vendeur) sans qu’il soit nécessaire de le faire intervenir à l’acte si la vente ne nécessite aucune modification de l’acte initial. Il y a solidarité de paiement de la rente entre l’ancien propriétaire et le nouveau.