Vous êtes sénior(s), propriétaire(s) et souhaitez améliorer vos revenus ?
PROFILS ET SITUATIONS COURANTES
- Personne seule ou un couple sans enfants.
- Couple pour protéger son conjoint par la réversion de la rente.
- Augmenter ses revenus mensuels.
- Une forme de retraite complémentaire.
- Sortir d’une situation d’endettement.
- Faire une donation de son vivant à un ou plusieurs proches.
- Vendre un bien loué et optimiser sa fiscalité.
- Anticiper et arbitrer sa succession.
- Couple recomposé dont un seul est propriétaire du bien.
- Couple recomposé avec enfants, transmission du DUH et la rente.
Tous les actes seront effectués chez votre notaire, notamment le compromis de vente pour une sécurisation totale de votre transaction.
Vendre
Les différents types de viager
Seniors, vendeurs, crédirentiers
Fiscalité des rentes viagères immobilières à titre onéreux
Dans le cadre d’une vente en viager immobilier, le vendeur du bien (crédirentier) cède son bien en échange d’un capital initial appelé bouquet, suivi de versements périodiques, appelés rentes viagères, versées par l’acheteur (débirentier) jusqu’au décès du vendeur. La fiscalité qui s’applique aux deux parties diffère.
Pour le crédirentier (vendeur) : La rente viagère est partiellement imposable selon son âge (30 à 70 % de la rente), à déclarer dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent également sur la fraction imposable.
La partie imposable est également soumise aux prélèvements sociaux.
Précision sur le bouquet
Le bouquet, qui est le capital initial versé par le débirentier au crédirentier lors de la vente, est généralement exonéré d’impôt du côté du crédirentier, car il représente une partie du prix de vente du bien immobilier.
Cependant, la vente d’un bien immobilier est également soumise à l’éventuelle plus-value immobilière. Si le bien vendu n’est pas la résidence principale du crédirentier, une plus-value peut être imposée, selon les règles en vigueur en matière de cession immobilière.
Le bouquet
Ou "capital initial", n’est généralement pas imposable pour le crédirentier, sauf en cas de plus-value immobilière.
Quels sont les avantages de la vente en viager ?
Disposer d’un droit d’usage et d’habitation à vie.
Effectuer une transaction ultra-sécurisée : hypothèque de premier rang + clause résolutoire annulant la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
Bénéficier d’avantages fiscaux sur les rentes : abattement fiscal selon l’âge.
Garantir le maintien du pouvoir d’achat par l’indexation annuelle de la rente sur l’indice INSEE.
Obtenir une revalorisation de la rente en cas de libération anticipée des lieux.
Protéger son conjoint.
Vous souhaitez vendre en viager ?
De vraies belles histoires
Découvrez les parcours inspirants de personnes* qui ont choisi de vendre leur bien en viager. Ces cas pratiques vous permettront de mieux comprendre les motivations, les avantages et les étapes clés de cette solution patrimoniale.
*Histoires authentiques. Les prénoms ont été modifiés. Photos fictives.
Fernande J. et Daniel D.
Vendeur | Famille recomposée
Fernande J. et Daniel D., 79 et 76 ans forment une famille recomposée avec deux enfants chacun. Habitant un bel appartement dont seule Fernande est propriétaire, ils craignent un éventuel conflit lors de la succession...
Eliane L.
Vendeur | Situation de surendettement
Éliane L., 76 ans, est propriétaire d’un appartement dont l’immeuble doit subir de gros travaux d’isolation et de façade. Avec une petite retraite et très peu d’épargne, elle ne peut faire face au coût des...
Florence M.
Vendeur | Nue-Propriété successive
Florence M., âgée de 58 ans est fille unique. Suite à une querelle familiale de longue date, elle n’a plus de contact avec son père. Lorsqu’il décède, elle hérite de sa maison en Haute-Savoie d’une...
Des questions sur la vente en viager ?
Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?
Même si la loi n’impose pas d’âge requis pour vendre son bien en viager, en pratique usuelle, on constate un âge minimum de 60 ans sauf cas particulier, bien évidemment le montant des calculs viagers aura un impact selon l’âge du ou des vendeurs au moment de la vente.
Vendre en viager comporte de nombreux avantages, une liste de ces derniers est disponible plus haut.
C'est quoi un viager occupé ?
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur, mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
C'est quoi un viager libre ?
Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Quelles sont les garanties de paiement pour le vendeur de son bien en viager ?
Un crédirentier est très bien protégé. En effet, lors de la vente définitive, le notaire en charge du dossier prendra une hypothèque légale sur le bien au nom du vendeur et assortira à celle-ci une clause résolutoire. Il remettra également une copie exécutoire de l’acte. Dans le cas de rentes impayées, le vendeur peut demander l’annulation de la vente et ce, un mois après un commandement de payer resté sans effet auprès du débirentier. Dans ce cas, tous les arrérages perçus, toutes améliorations (travaux) du bien reste acquis par le vendeur. Attention, nonobstant, ce que beaucoup de professionnels du viager peuvent arguer, la partie payable au comptant n’est pas systématiquement acquise au vendeur.
Qui doit assurer un bien en viager ?
En viager occupé, le débirentier (l’acquéreur) doit souscrire une assurance en tant que propriétaire non-occupant, assurance PNO (propriétaire non occupant), dès le jour de la signature de vente, mais le crédirentier (vendeur) reste assuré et doit souscrire à une garantie des « risques locatifs » en tant qu’occupant du logement.
Dans le cas d’un viager libre, la situation est très simple, en effet, puisque le vendeur quitte les lieux, il ne sera plus tenu d’assurer le bien. Ce sera à l’acheteur (le débirentier) de souscrire et prendre en charge l’assurance du bien. Une assurance habitation classique s’il décide d’habiter le bien.
Fiscalité de la rente viagère : est-ce que les rentes viagères sont imposables ?
Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette partie est variable selon votre âge au moment du 1ᵉʳ versement de la rente.
Vous pouvez en savoir plus sur la part qui est imposable en visant le site du Service Public.
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères à titre onéreux perçues par les membres de votre foyer fiscal*.
L’administration fiscale calculera la part imposable.
*Foyer fiscal : ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge).
Qui doit payer la taxe foncière en cas de vente en viager ?
La taxe foncière est à la charge du débirentier, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste à la charge du Crédirentier.
Le débirentier (l’acquéreur) doit régler chaque année l’impôt foncier.
Les rentes perçues sont-elles soumises aux prélèvements sociaux ?
Oui, les rentes viagères (arrérages) sont bien soumises aux prélèvements sociaux sur la fraction imposable.
Les rentes viagères à titre onéreux perçues par les membres de votre foyer fiscal.
L’administration fiscale calculera la part imposable.
Réversibilité de la rente viagère : La rente est-elle réversible à 100 % au conjoint ?
Dans le cas où la rente viagère est versée à un couple, oui, la rente mensuelle est bien réversible à 100 % au conjoint survivant contrairement à la réversion d’une pension de retraite, c’est donc un point essentiel à la protection du conjoint dans le cadre du maintien de son pouvoir d’achat.
Peut-on vendre son bien en viager à un ou plusieurs de ses proches ?
Oui, dans la loi rien ne l’interdit, toutefois il faut être très prudent et respecter un certain nombre de conditions. D’un point de vue fiscal, cette vente est fortement encadrée, car elle ne doit pas pouvoir être assimilée à une donation déguisée. Les calculs, tant de valorisation du bien que des montants de bouquet et de rentes, doivent être justifiés et justifiables. Comme dans toutes ventes en viager, les versements des rentes doivent être effectifs et là encore être justifiable. D’un point de vue successoral, si l’on peut vendre en viager à l’un ou plusieurs de ses enfants, il faut obtenir l’accord de l’ensemble de la fratrie, à défaut les héritiers pourraient demander réparation à l’enfant acquéreur et obtenir l’annulation pure et simple du viager au décès du vendeur.